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いわゆる中間省略登記

いわゆる中間省略登記とは

不動産の権利に関する登記は,原則として権利変動を正確に登記することとされています。所有権の移転が連続して行われたような場合には,第1の移転,第2の移転と,それぞれ順番に従い所有権の移転登記を2回する必要があります。

原則とおりに登記を行うと,登録免許税が2回分必要になり,そのことによって,不動産の流通が円滑にいかなくなるという問題も生じてしまいます。

このような場合,いわゆる中間省略登記をいう方法により,登録免許税の節約と不動産の流通を円滑にすることができるのです。

主な方法としては,買主たる地位の譲渡によるものと,第三者のためにする契約および他人物売買契約があります。

1,買主の契約上の地位譲渡契約

具体的にどのような方法かというと,まず売主がX,買主がYで売買契約を締結した後に,契約上の買主Yの地位をZに譲渡します。Yに所有権を移転の登記をすることなく,XからZに直接に所有権の移転の登記をするのです。したがって,Yは不動産取得税および登録免許税を負うことがなくなります。

メリット
  • (1)節税効果がある。
  • (2)売買契約は,XY間の1つになるので仲介会社の書類,登記書類など2つの売買契約に比べ少なく済む。
デメリット Yが不動産会社がZがエンドユーザーの場合,XY間の売買代金を知られてしまう。

2,第三者のためにする契約および他人物売買契約

売主Xと買主Yで,売買契約を締結して,さらに特約によってある一定の条件を満たした場合には,第三者であるZに直接移転すると定めるのです。YZ間の契約は無名契約などに分類されるため,売買代金を完済しても所有権はXに留保し,Xは受益の意思表示の受領をYに委託する。そして,XはYの所有権移転債務の履行を引き受ける。という特約が認められXからZに直接所有権の移転の登記ができるのです。

この他に,他人の物を売却する「他人物売買」といわれる契約による中間省略登記の方法です。XY間で特約付きの売買契約を締結したうえで,さらにYZ間でXの所有物を売買契約し,ZからXへの支払いがあれば,XY間の第三者のためにする契約としての効果によりXからZに直接所有権が移転するというものです。したがって,Yは不動産取得税および登録免許税を負うことがなくなります。

メリット
  • (1)節税効果がある。
  • (2)売買金額を抑えることができ,不動産の流通が良くなる。
  • (3)エンドユーザーに1つ目の売買代金を知られない。
デメリット 売買契約が2つあるので仲介会社の書類,登記書類などが2つの売買契約ごとに必要になる。

紹介したような3者間の取引ではなく,さらに売買されているようなときには,買主の契約上の地位譲渡契約と第三者のためにする契約および他人物売買契約などのいくつもの売買契約の形態を組み合わせることで,直接所有権の移転の登記をすることもできます。

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